La Terminación del Contrato de Inquilinato

Muchos propietarios de inmuebles se preguntan: Si tengo mi casa, local o apartamento alquilado bajo un contrato escrito que vence al año (o en fecha x), luego de transcurrido dicho tiempo, ¿puedo reclamar que se desaloje mi propiedad?. La respuesta por excelencia de dicha pregunta, desde hace muchos años, es que no, porque el Decreto No.4807, sobre Alquileres de Casas y Desahucios, establece solo cuatro razones para el desahucio de viviendas alquiladas, pero no incluye como razón el vencimiento del contrato. Dicha situación ha tenido recientemente un giro interesante, ya que hace varios meses atrás, leí una sentencia de la Suprema Corte de Justicia, lo que llamamos una jurisprudencia, en la cual el mas alto tribunal varía la interpretación del artículo 3 del Decreto No.4807-59, del año 1959, el cual establece las causas de desalojo de inmuebles alquilados en nuestro país. Dicho artículo dice: "Queda prohibido el desahucio del inquilino de un inmueble por persecución del propietario, salvo que se haya ordenado la resiliación del contrato de alquiler por falta de pago del precio del alquiler; o por utilizar el inmueble alquilado con un fin diferente para el cual fue alquilado, siempre que sea perjudicial al propietario o contrario al orden público o a las buenas costumbres; o por el inquilino subalquilar total o parcialmente el inmueble alquilado, no obstante habérsele prohibido por escrito; o por cambiar la forma del inmueble alquilado." Es decir, que dicho decreto establece como causas de terminación del contrato de alquiler de manera exclusiva la falta de pago, el uso del inmueble alquilado para un fin distinto (por ejemplo, si se alquila para vivir no se puede usar para negocio); el subalquiler (es decir, el inquilino no debe a su vez alquilar a otra persona); o por hacer modificaciones sustanciales no autorizadas en el inmueble. Como podemos ver, la fecha de término del contrato no está estipulada como causa de desahucio del inmueble. La Suprema Corte de Justicia de nuestro país, desde la época de dicho decreto, siempre había establecido que no se podía desalojar alegando que había terminado la fecha del contrato. Pero una sentencia de la Suprema fechada 3 de diciembre del año 2008 ha variado dicha interpretación. Según la misma, la razón de ser del artículo 3 de dicho decreto, y la protección a los inquilinos se debía a un estado de emergencia declarado por el Poder Ejecutivo de entonces, debido a que el Estado no podía cumplir con la función de proveer a las familias dominicanas de un techo propio, tal como lo establece la Constitución. Entiende la Suprema que dicho estado de emergencia ya es inexistente, y que por lo tanto la limitante del artículo 3 del Decreto 4807 resulta de aplicación extemporánea; añadiendo el hecho de que limitar al propietario del inmueble resulta en una limitante a su vez al ejercicio de la propiedad privada, consagrada en la Constitución, y como un Decreto no está por encima de la Carta Magna, lo que procede es permitir al propietario ejercer su derecho constitucional y poder solicitar el desalojo una vez vencida la fecha del contrato de alquiler. Bueno, esa es la explicación en mis propias palabras, pero voy a dejar una copia de la sentencia para que quien desee pueda leerla. En lo particular, aunque existen avances no creo que el Estado garantice tal cual dice la Constitución la adquisición de vivendas para las familias dominicanas, pero verdaderamente muchos propietarios han sido maltratados por sus inquilinos y se han visto impotentes de recuperar el uso de sus propiedades y de ajustar el precio de los alquileres a los niveles de inflación de la economía, por lo que dicha sentencia viene a llenar un vacío de protección del derecho de propiedad que puede equilibrar la situación legal de los alquileres. Esta es la copia de la sentencia:
http://www.ziddu.com/download/5609539/Julio_Giraldez_Casasnovas_Vs_Antun_Hermanos.pdf.html

Período Telógico-Político de la Venganza Divina y Pública Intimidación

Este periodo rompe con el esquema de la venganza privada y la justicia queda en manos de la autoridad pública. Ahora bien, dadas las características culturales de las antiguas civilizaciones, existe un tono marcadamente religioso en la aplicación de las leyes y en la condena de lo que se considera delito. Porque como tal no se considera solo el robo, la violación, el homicidio y demás, sino que para caer en la categoría de criminal o delincuente también podía ser por la ofensa a la religión, como la blasfemia, la herejía o incluso el hecho de considerarse a una persona como poseída de un demonio, o la ofensa a una autoridad considerada divina o representante de la divinidad. Las doctrinas legales tenían por tendencia en aquel entonces establecer que las penas servían para castigo de los malvados y para establecer el temor así como para dar ejemplo. Por esa razón, las penas eran desproporcionadas, es decir, no existía un grado de pena dependiendo del delito cometido, sino que las condenas eran evidentemente una venganza de la autoridad pública, con todo el peso del radicalismo que ello conllevaba. Como ejemplo de las penas aplicadas en dicho período, tenemos la decapitación, el destierro, el descuartizamiento, la horca, azotes públicos, pena de muerte en la cruz, combate con las fieras, y un largo etcétera. Evidentemente, algunas culturas quedaron rezagadas en ese período, pues en ellas todavía el Estado funciona como castigador en nombre de la divinidad. A este período sucedió el Humanitario, que trataremos el próximo Domingo.

La Titularidad de los Apartamentos en la nueva ley de Registro Inmobiliario

La titularidad de los apartamentos queda afectada por lo que se denomina Régimen de Condominio, el cual es definido por la ley de Registro Inmobiliario como:"el derecho en virtud del
cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez son
copropietarias indivisas sobre las partes comunes." En un español mas digerible, si usted decide construir un edificio sobre un terreno, éste debe, antes que todo, estar debidamente titulado y deslindado. Bajo esas condiciones, usted procede a construir para vender o alquilar, o ambas cosas, por lo cual usted necesita que las partes individuales y con una salida independiente del edificio tengan un título individual. Llamemos a estas partes individuales con salida independiente apartamentos si son aptos para vivir, o locales comerciales si son propicios para las actividades de comercio, como es el caso de las plazas. Cada local o apartamento tendrá su propio título luego del proceso del régimen de condominios. El terreno debe tener áreas comunes destinadas a diferentes usos, porque quien vive en el tercer nivel necesita parquear el vehículo y utilizar el acceso a la vía pública. Y quien vive en el primer nivel necesita instalar su tinaco o su parábola para hacerse la vida menos aburrida. Y todos necesitan hacer uso del área de las escaleras. Y, sin mucho que averiguar, todos están instalados sobre un mismo terreno y lo que han contratado es la compra o alquiler de un apartamento o local comercial. Ahora bien, ya dijimos que el terreno sobre el cual se construyó el condominio estaba deslindado, pero al terminar el proceso cada apartamento o local tiene su propio título, y en cabeza de dichos documentos leemos: "Constancia de Venta Anotada". ¿significado? Que todos los títulos de apartamentos son Carta Constancia. Esto es así por la naturaleza especial del régimen de condominios. La ley 108-05, en su Art. 129 dice: "A partir de la promulgación y publicación de la presente ley se prohíbe la expedición de Constancias, Constancias Anotadas y/o Cartas Anotadas de los inmuebles registrados. Quedan exceptuadas de esta disposición las Constancias emitidas sobre inmuebles sometidos al régimen de condominio. La Suprema Corte de Justicia determinará el proceso de titulación de los mismos, de conformidad con lo establecido en la presente ley." Es decir, con la nueva ley de Registro Inmobiliario los títulos de apartamentos y locales sometidos al régimen de condominios continuarán siendo Constancia de Venta Anotada, o Carta Constancia, como le llamamos generalmente.¿Significa que los apartamentos necesitan ser deslindados? Por supuesto que no. El Reglamento 355-2009, sobre Regularización Parcelaria y Deslinde, Art.4, Párrafo V dice que:" No procede el deslinde ni la regularización parcelaria, cuando la Constancia Anotada sustente un derecho de propiedad sobre una unidad de condominio." Reitero, el régimen de condominio, debido a su naturaleza, produce una situación especial sobre la titularidad de los apartamentos.

Los Períodos del Derecho Penal 1ra. Parte

Generalmente los domingos no publico nuevos posts. Pero a partir de hoy quiero cambiar esa situación. Eso sí, voy a evitar los temas cotidianos y en su lugar, voy a dedicarme a repasar algunos temas de doctrina jurídica. Claro está, intentaré hacerlo de una manera que no solo entendamos los abogados, sino todo aquel que desee aprender algo nuevo sobre el pensamiento jurídico que influye nuestras leyes. Para hoy tengo la primera parte de lo que será un estudio de las diferentes etapas o períodos del derecho penal. Como sabemos, el derecho penal ha atravesado períodos diferentes a lo largo de su formación hasta llegar a ser lo que hoy es. Los cuatro períodos en que se divide la historia del Derecho Penal son: 1.- Período de la Venganza Privada; 2.- Período Teológico-Político de la Venganza Divina y Pública y de la Intimidación; 3.- Período Humanitario; 4.- Período Contemporáneo, Penitenciario y Político. Estos períodos contienen subdivisiones dentro de sí que explican el desarrollo del derecho penal hacia el próximo. Cabe aclarar, además, que dichos períodos no contienen una fecha específica, sino mas bien una aproximación sobre la evolución del pensamiento de la humanidad en lo que a la persecución y castigo de los hechos antijudiciales se refiere. Esto así, porque si bien la humanidad ha ido evolucionando en ese sentido, no debemos obviar que existen sociedades en la era contemporánea que aplican viejas fórmulas de persecución y castigo penal, no aceptadas por la mayoría de las sociedades de nuestros tiempos, pero que no dejan de ser una realidad en nuestros tiempos.

1.- El período de la Venganza Privada: Fue una expresión de la debilidad institucional de los Estados, pues ante la falta de justicia y protección debidamente establecidas, las víctimas y sus familiares tomaban la justicia en sus manos, (por decirlo así, pues la ira desatada sobre los delincuentes o victimarios dejaba de ser justicia para convertirse en venganza). A menudo dicha venganza iba mas allá del victimario y también la recibía su familia, su tribu, su clan o su región. Algo parecido a este período en nuestra contemporaneidad son los linchamientos que se producen en los pueblos en los que la ciudadanía se siente desprotegida, por lo cual no quieren dejar a sus victimarios con vida porque no sienten que la justicia ni la policía pueden protegerlos de manera efectiva contra estes elementos antisociales. Dada esta circunstancia, se creó una ley llamada del Talión, que pretendía evitar los excesos de la venganza y permitir que la sanción sobre el victimario fuera justo igual al daño ocasionado a la víctima. La palabra Talión significa "tal pena cual delito". Esta fue escrita en el Código de Hammurabi, y se desarrolló en las sociedades hebreas, griegas y romanas. Su premisa era: "Alma por alma, ojo por ojo, diente por diente, mano por mano, pie por pie, quemadura por quemadura, llaga por llaga, cardenal por cardenal". Ahora bien, la ley del Talión no era perfectamente justa porque en algunas circunstancias era inaplicable. Por ejemplo: ¿qué era lo justo si a un tuerto le sacaban un ojo? Era un ojo por un ojo, pero ahora la víctima no era tuerto sino ciego, mientras el victimario pasaría a ser solo tuerto. Ante las limitantes del Talión, surgió en este período otra respuesta de justicia en favor de las víctimas, que fue la Composición. Mediante esta figura el victimario debía pagar en favor de la víctima un rescate, es decir, una suma de dinero que la víctima debía aceptar a cambio de no ejecutar la venganza sobre su agresor. La Composición no debe considerarse como un sinónimo de indemnización, pues la indemnización lo que busca es la justa reparación del daño causado, mientras la Composición obliga a la víctima a aceptar el resarcimiento del daño pero a cambio de no hacer justicia ni venganza contra su agresor. La Venganza Privada fue desapareciendo en la misma medida que el Estado y los poderes públicos fueron ganando fuerza en la aplicación de justicia, lo cual continuaremos explicando el próximo domingo al analizar el siguiente período.

Sobre la Suspensión de Derechos Fundamentales

Hoy debe cumplirse el tiempo de validez del Decreto Ejecutivo 011-2009, emitido por el Ejecutivo de Honduras, mediante el cual se suspenderían los derechos individuales todos los días desde las 22:00 horas, o sea, las 10:00 P.M., hasta las 5:00 A.M. Cabe destacar, en este sentido, que si no todas las constituciones, por lo menos la gran mayoría establece dicha facultad en casos en que peligre la soberanía, exista un estado de sitio, o un estado de calamidad, o un peligro nacional inminente. Entonces, cabe la pregunta, ¿qué tan acorde está una decisión como esta con los convenios internacionales que garantizan los derechos fundamentales de las personas? Pues, los derechos fundamentales pueden suspenderse con ciertos límites. Así, deben permanecer abiertos los recursos necesarios para la protección contra las detenciones arbitrarias, como lo sería la interposición de un recurso de Hábeas Corpus para determinar la legalidad de la detención; además, se debe respetar el derecho a la vida y la integridad personal. En este caso, el alegato del gobierno de facto hondureño es de que se trata o trataba de un toque de queda para la protección de la seguridad ciudadana. Para la mayoría, dicho decreto no fue mas que una forma disfrazada para justificar la reprensión.

Consecuencias del Golpe en Honduras sobre Los Derechos Fundamentales

Beveremente, como decía Rulecindo Caldeiro, quiero llamar la atención de lo que es un ejemplo de un Estado en el cual el sistema democrático rompe su equilibrio. Me refiero, claro está, al caso de Honduras. Por hoy me reservo las teorías del derecho americano sobre el reconocimiento de los gobiernos, y el porqué, a diferencia de lo que algunos "expertos" consultores de derechos humanos del hermano país dicen, yo considero que sí es un golpe de Estado (pues así como lo leen, algunos "expertos" en derechos humanos de Honduras dicen que lo que ha sucedido allá no califica como golpe de Estado). Pero quiero dejar un informe sobre la situación de los derechos humanos en dicha nación, redactado por la Comisión Interamericana de Derechos Humanos, en los cuales se habla, entre otras cosas, de un caricaturista apresado junto con su hija de apenas 17 meses de edad, y de las travesuras de los golpistas tratando de impedir que las informaciones de prensa e internet sean dadas a conocer. En este enlace el informe de la CIDH: http://www.cidh.org/Comunicados/Spanish/2009/45-09sp.htm y en este otro el informe de la OEA, sobre la obstaculización del derecho a la libre información: http://www.cidh.oas.org/relatoria/showarticle.asp?artID=753&lID=2