lunes, 6 de julio de 2009

La Titularidad de los Apartamentos en la nueva ley de Registro Inmobiliario

La titularidad de los apartamentos queda afectada por lo que se denomina Régimen de Condominio, el cual es definido por la ley de Registro Inmobiliario como:"el derecho en virtud del
cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez son
copropietarias indivisas sobre las partes comunes." En un español mas digerible, si usted decide construir un edificio sobre un terreno, éste debe, antes que todo, estar debidamente titulado y deslindado. Bajo esas condiciones, usted procede a construir para vender o alquilar, o ambas cosas, por lo cual usted necesita que las partes individuales y con una salida independiente del edificio tengan un título individual. Llamemos a estas partes individuales con salida independiente apartamentos si son aptos para vivir, o locales comerciales si son propicios para las actividades de comercio, como es el caso de las plazas. Cada local o apartamento tendrá su propio título luego del proceso del régimen de condominios. El terreno debe tener áreas comunes destinadas a diferentes usos, porque quien vive en el tercer nivel necesita parquear el vehículo y utilizar el acceso a la vía pública. Y quien vive en el primer nivel necesita instalar su tinaco o su parábola para hacerse la vida menos aburrida. Y todos necesitan hacer uso del área de las escaleras. Y, sin mucho que averiguar, todos están instalados sobre un mismo terreno y lo que han contratado es la compra o alquiler de un apartamento o local comercial. Ahora bien, ya dijimos que el terreno sobre el cual se construyó el condominio estaba deslindado, pero al terminar el proceso cada apartamento o local tiene su propio título, y en cabeza de dichos documentos leemos: "Constancia de Venta Anotada". ¿significado? Que todos los títulos de apartamentos son Carta Constancia. Esto es así por la naturaleza especial del régimen de condominios. La ley 108-05, en su Art. 129 dice: "A partir de la promulgación y publicación de la presente ley se prohíbe la expedición de Constancias, Constancias Anotadas y/o Cartas Anotadas de los inmuebles registrados. Quedan exceptuadas de esta disposición las Constancias emitidas sobre inmuebles sometidos al régimen de condominio. La Suprema Corte de Justicia determinará el proceso de titulación de los mismos, de conformidad con lo establecido en la presente ley." Es decir, con la nueva ley de Registro Inmobiliario los títulos de apartamentos y locales sometidos al régimen de condominios continuarán siendo Constancia de Venta Anotada, o Carta Constancia, como le llamamos generalmente.¿Significa que los apartamentos necesitan ser deslindados? Por supuesto que no. El Reglamento 355-2009, sobre Regularización Parcelaria y Deslinde, Art.4, Párrafo V dice que:" No procede el deslinde ni la regularización parcelaria, cuando la Constancia Anotada sustente un derecho de propiedad sobre una unidad de condominio." Reitero, el régimen de condominio, debido a su naturaleza, produce una situación especial sobre la titularidad de los apartamentos.

16 comentarios:

  1. Anónimo9/2/10 19:24

    PUDE UNA PERSONA EN UN EDIFICIO DE 4 PLANTAS VENDERLE EL TECHO COMUN A UNA PERSONA DEL PRIMER NIVEL?

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  2. ¿En qué título se basaría tal persona para realizar dicha venta? El techo no es un apartamento, no tiene título de propiedad y resulta ser, como dice usted, para uso común.

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  3. Hola, tengo una pregunta. Quiero comprar un apartamento en Publo Bavaro. El terreno sobre el cual se construyó el condominio estaba deslindado. Segun lo despuesto por la ley de Registro Inmobiliario el proceso de titulación del apartamento que quiero comprar se puede conseguir por un solo apartamento o debe ser hecho por la totalidad de todos los apartamentos del condominio por las partes comunes? Gracias. Un cordial saludo, Maria

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  4. Se supone que al construir un condominio o un residencial, debe haber un proceso de Régimen de Condominio de manera que al ser construido cada apartamento tenga su título particular. En caso contrario, lo que hay es un edificio con un solo título. Si lo que le interesa es un apartamento, está claro que lo mas aconsejable sería comprar cuando el régimen de condominio esté realizado.

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  5. Hola, Tengo un apartamento que compre en el 2004 con un prestamo hipotecario, pero recientemente he saldado el prestamo. Cuando fui a buscar mi titulo al registro de titulo me entregaron un documento en un nuevo formato y cuyo titulo dice Constancia Anotada. Quisiera saber porque se me ha entregado esto y no un certificado de titulo como es el caso de amigos que han comprado apartamentos recientemente. Segun investigue sobre constancia anotada, dice que este documento se entrega cuando es un solar deslindado, que no es mi caso. Y antes, el titulo que tenia en el formato viejo decia claramente CERTIFICADO DE TITULO

    Gracias

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  6. Lo que usted tiene es el tìtulo en su nuevo formato. Es una matrìcula con un còdigo de barra. Es mas seguro y menos propenso a deteriorarse. En cuanto al nombre de Constan
    cia Anotada, todos los tìtulos de apartamentos llevan esa definiciòn como consecuencia del règimen de condominios. Puede que hablemos en una entrada mas ampliamente sobre eso.

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  8. Puede una persona hacer un traspaso de un inmueble con una constancia anotada? Es un local comercial.
    Y como se obtiene el régimen de condominios de una propiedad?

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  9. Puede una persona hacer un traspaso de un inmueble con una constancia anotada? Es un local comercial.
    Y como se obtiene el régimen de condominios de una propiedad?

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    1. Generalmente los locales comerciales están en un edificio, y por lo tanto son constancias anotadas porque están en el régimen de condominio, por lo que debe ser así como se compran y venden. Sobre cómo se hacen los regímenes de condominio haré un post en el blog porque es un tema de mayor amplitud.

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  10. es legar que mi vesino de la cuarta planta no me permita istalar un tinaco en el techo o en la escalera¿¿

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    1. No lo es. El techo de un condominio no es propiedad de una persona sino más bien área común.

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  11. En un proyecto en etapas se nesecita la autorización de la constructora par la conformacion del consorcio de vecinos...el proyecto se esta realizando en dos etapas...la primera vivimos 33 de 63 casas...l

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  12. Saludos, quiero comprar el techo de una casa para usarlo como terreno y construir una segunda planta, no hay terrenos disponibles en el área y me gusta la ubicación que tiene pues esta cerca de mi familia, como puedo sacarle titulo al techo (plato) antes de construir según la ley dominicana?

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    1. Hola. Deberá hacer un régimen de condominio para eso.

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    2. Ok ultima pregunta, y que tan caro sale hacer eso y cual es el proceso de sacarle titulo a ambas propiedades?

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