EL ACTIVO DE LA COMUNIDAD DE BIENES

Gracias y mis disculpas a la vez a los lectores que han estado pendientes de las entradas por venir en lo que a este tema se refiere. Haremos las próximas exposiciones con la mayor brevedad que nuestra agenda nos permita. Ya hemos dicho que la comunidad de bienes, al igual que cualquier balance de una empresa o persona medible en términos financieros, posee un activo y un pasivo. El activo es lo que pertenece a la comunidad o le es debido a ella. ¿Qué significa lo que le es debido a ella? En un español mas digerible, significa que si José y María están casados, y Juan le debe mil pesos a María, esos mil pesos debidos por Juan pertenece a la comunidad de ella con José. Del mismo modo, si Jacobo le debe a José una cosecha de plátanos, dicha cosecha como acreencia debida a una de las partes de la comunidad, entra en la misma. Aclarado lo cual, decimos que en la comunidad de bienes entran: Todos los bienes muebles de los esposos, tanto los que poseían antes del matrimonio como los que entraron después; Todas las acreencias debidas a los cónyugues, o a uno de ellos desde antes de la celebración del matrimonio o después; Y los bienes inmuebles adquiridos por los cónyugues o por uno de ellos después de la celebración del matrimonio. Ahora bien, existen casos en los que algunos bienes inmuebles son adquiridos por uno de los cónyugues después del matrimonio y aún así no pasan a formar parte de la comunidad, estos son: Los bienes inmuebles que uno de los cónyugues adquiere por concepto de una herencia; asimismo, tampoco entran los inmuebles adquiridos por una donación hecha a uno de los cónyugues, a menos que el acto de donación exprese lo contrario; y demás está decir que no entran en comunidad los bienes inmuebles adquiridos por uno de los cónyugues antes de casarse. Para no causar confusiones ni cansar a los lectores, dejaremos esta entrada aquí. Seguiremos en las próximas entregas con el pasivo de la comunidad y las formas de disponer del activo por uno o ambos cónyugues.

LA COMUNIDAD DE BIENES

Debido a que tengo varias consultas que recaen sobre varios aspectos de la comunidad de bienes, voy a realizar varias entradas exponiendo este tema. Comunidad de bienes es el régimen del matrimonio que hace que los bienes dentro del mismo sean comunes, o sea, de ambos cónyugues. Podemos decir que el matrimonio es por defecto bajo el régimen de comunidad, dado el hecho de que para que sea de la forma contraria es necesario hacerlo constar en el contrato de matrimonio. Sus cláusulas pueden estipularse, ó en caso contrario, se rige por las disposiciones del Código Civil dominicano a partir de los artículos 1399 y siguientes, las cuales serán objeto de varias exposiciones a partir de ahora. La comunidad de bienes sugiere que el matrimonio es una especie de empresa en la cual existe un activo y un pasivo, eso mirando la administración económica del mismo. El activo en la comunidad es lo mismo que en la empresa o en la vida cotidiana, podemos definirlo como todo bien que pertenece a uno de los cónyugues o a ambos, o que le es debido, y que cumple con las condiciones para entrar en la comunidad. El pasivo serían las deudas de uno o ambos cónyugues, y que cumplen las condiciones para entrar en la comunidad. Cabe destacar que para entender el tema de la comunidad de bienes también es necesario comprender lo que son los bienes muebles y los inmuebles. Bienes muebles son aquellos que pueden ser trasladados, como lo es un televisor, un juego de sala, y cosas por el estilo. Bienes inmuebles son aquellos que no pueden ser trasladados, como lo es un solar, una casa, apartamento, etc. Los inmuebles pueden ser por naturaleza o por su destino. Un inmueble por naturaleza es el que cumple con la definición de inmueble sin mas. Un inmueble por su destino es el que siendo de naturaleza mobiliaria, no obstante, su uso requiere que sea adherido a la superficie de un inmueble por naturaleza. Así vemos que existen bienes que si bien pueden ser trasladados, cuando están siendo utilizados a los fines que se les destinan son considerados inmuebles. Por ejemplo, si un tinaco está adherido al techo de la vivienda, o si en una empresa con señal de radio o de telecomunicaciones la antena que emite está adherida al suelo o al techo del edificio, entonces dichos bienes son considerados inmuebles por su destino, dado que se encuentran adheridos al inmueble por naturaleza. En la próxima entrada definiremos cuáles bienes entran en la comunidad de bienes y cuáles no.

Observaciones Preliminares sobre los Derechos Humanos en Honduras

La Comisión Interamericana de los Derechos Humanos ha entregado las observaciones preliminares sobre la visita a la República de Honduras. En ese contexto, afirman existir graves violaciones a tales derechos perpretados por agentes vinculados al Estado y ha exigido al gobierno de facto la implementación de garantías parasalvaguardar en debida forma los mismos. Entre las violaciones se citan el toque de queda que según la comisión no cumple con los estándares legales requeridos; coartamiento de la libertad de la prensa audiovisual; la muerte de cuatro personas y cantidades de heridos; una presencia militar exagerada en medio de la población civil; insuficiencia de los recursos judiciales para garantizar los derechos fundamentales, entre otras cosas. Asimismo, la principal recomendación de la Comisión parece ser el restablecimiento del gobierno constitucional, cuando dicen que "únicamente el retorno a la institucionalidad democrática en Honduras permitirá que se den las condiciones para el efectivo cumplimiento de los derechos humanos de todos los habitantes de Honduras." Además, insta al gobierno de facto a tomar medidas para garantizar los derechos fundamentales y también, a investigar, sancionar e indemnizar a las víctimas y sus familiares de la violación de dichos derechos. Para leer en detalle las observaciones preliminares sobre la visita de la Comisión Interamericana de los Derechos Humanos a Honduras, siga el siguiente link: http://www.cidh.org/Comunicados/Spanish/2009/60-09sp.htm

Derechos que se Transfieren mediante un Cintillo Catastral

El uso del cintillo catastral es básicamente, para definir el derecho de la posesión de un bien inmueble que, como hemos dicho en otras ocasiones, el solar no pertenece a quien lo usufructúa sino solo la mejora construida en el mismo. Sobre tal derecho de propiedad es posible realizar tanto una hipoteca como una venta. En primer lugar, el acreedor si es una hipoteca lo que se ha de ejercer; o el comprador, si es una venta; en cualquiera de los casos, quien adquiera un derecho sobre dicha mejora debe entender que el mismo se limita al derecho sobre la construcción, y que el solar como tal no es posible de someterse a gravamen ni venta o enajenación de ningún tipo. Los actos de hipoteca o venta deben ser llevados al Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas de la jurisdicción correspondiente para el pago de los impuestos de lugar. El Registro Civil y Conservaduría de Hipoteca es un departamento dependiente del ayuntamiento de la provincia. Así, por ejemplo, si el inmueble se encuentra en la provincia Santo Domingo, municipio Santo Domingo Oeste, y el mismo se encuentra ubicado en un sector de dicho municipio, entonces a usted le corresponde registrar el acto de venta o de hipoteca en el Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas del ayuntamiento del minicipio Sto. Dgo. Oeste. Los contratos de venta deben ser llevados a Catastro Nacional para que se emita un nuevo cintillo a nombre del comprador.

La Terminación del Contrato de Inquilinato

Muchos propietarios de inmuebles se preguntan: Si tengo mi casa, local o apartamento alquilado bajo un contrato escrito que vence al año (o en fecha x), luego de transcurrido dicho tiempo, ¿puedo reclamar que se desaloje mi propiedad?. La respuesta por excelencia de dicha pregunta, desde hace muchos años, es que no, porque el Decreto No.4807, sobre Alquileres de Casas y Desahucios, establece solo cuatro razones para el desahucio de viviendas alquiladas, pero no incluye como razón el vencimiento del contrato. Dicha situación ha tenido recientemente un giro interesante, ya que hace varios meses atrás, leí una sentencia de la Suprema Corte de Justicia, lo que llamamos una jurisprudencia, en la cual el mas alto tribunal varía la interpretación del artículo 3 del Decreto No.4807-59, del año 1959, el cual establece las causas de desalojo de inmuebles alquilados en nuestro país. Dicho artículo dice: "Queda prohibido el desahucio del inquilino de un inmueble por persecución del propietario, salvo que se haya ordenado la resiliación del contrato de alquiler por falta de pago del precio del alquiler; o por utilizar el inmueble alquilado con un fin diferente para el cual fue alquilado, siempre que sea perjudicial al propietario o contrario al orden público o a las buenas costumbres; o por el inquilino subalquilar total o parcialmente el inmueble alquilado, no obstante habérsele prohibido por escrito; o por cambiar la forma del inmueble alquilado." Es decir, que dicho decreto establece como causas de terminación del contrato de alquiler de manera exclusiva la falta de pago, el uso del inmueble alquilado para un fin distinto (por ejemplo, si se alquila para vivir no se puede usar para negocio); el subalquiler (es decir, el inquilino no debe a su vez alquilar a otra persona); o por hacer modificaciones sustanciales no autorizadas en el inmueble. Como podemos ver, la fecha de término del contrato no está estipulada como causa de desahucio del inmueble. La Suprema Corte de Justicia de nuestro país, desde la época de dicho decreto, siempre había establecido que no se podía desalojar alegando que había terminado la fecha del contrato. Pero una sentencia de la Suprema fechada 3 de diciembre del año 2008 ha variado dicha interpretación. Según la misma, la razón de ser del artículo 3 de dicho decreto, y la protección a los inquilinos se debía a un estado de emergencia declarado por el Poder Ejecutivo de entonces, debido a que el Estado no podía cumplir con la función de proveer a las familias dominicanas de un techo propio, tal como lo establece la Constitución. Entiende la Suprema que dicho estado de emergencia ya es inexistente, y que por lo tanto la limitante del artículo 3 del Decreto 4807 resulta de aplicación extemporánea; añadiendo el hecho de que limitar al propietario del inmueble resulta en una limitante a su vez al ejercicio de la propiedad privada, consagrada en la Constitución, y como un Decreto no está por encima de la Carta Magna, lo que procede es permitir al propietario ejercer su derecho constitucional y poder solicitar el desalojo una vez vencida la fecha del contrato de alquiler. Bueno, esa es la explicación en mis propias palabras, pero voy a dejar una copia de la sentencia para que quien desee pueda leerla. En lo particular, aunque existen avances no creo que el Estado garantice tal cual dice la Constitución la adquisición de vivendas para las familias dominicanas, pero verdaderamente muchos propietarios han sido maltratados por sus inquilinos y se han visto impotentes de recuperar el uso de sus propiedades y de ajustar el precio de los alquileres a los niveles de inflación de la economía, por lo que dicha sentencia viene a llenar un vacío de protección del derecho de propiedad que puede equilibrar la situación legal de los alquileres. Esta es la copia de la sentencia:
http://www.ziddu.com/download/5609539/Julio_Giraldez_Casasnovas_Vs_Antun_Hermanos.pdf.html

Período Telógico-Político de la Venganza Divina y Pública Intimidación

Este periodo rompe con el esquema de la venganza privada y la justicia queda en manos de la autoridad pública. Ahora bien, dadas las características culturales de las antiguas civilizaciones, existe un tono marcadamente religioso en la aplicación de las leyes y en la condena de lo que se considera delito. Porque como tal no se considera solo el robo, la violación, el homicidio y demás, sino que para caer en la categoría de criminal o delincuente también podía ser por la ofensa a la religión, como la blasfemia, la herejía o incluso el hecho de considerarse a una persona como poseída de un demonio, o la ofensa a una autoridad considerada divina o representante de la divinidad. Las doctrinas legales tenían por tendencia en aquel entonces establecer que las penas servían para castigo de los malvados y para establecer el temor así como para dar ejemplo. Por esa razón, las penas eran desproporcionadas, es decir, no existía un grado de pena dependiendo del delito cometido, sino que las condenas eran evidentemente una venganza de la autoridad pública, con todo el peso del radicalismo que ello conllevaba. Como ejemplo de las penas aplicadas en dicho período, tenemos la decapitación, el destierro, el descuartizamiento, la horca, azotes públicos, pena de muerte en la cruz, combate con las fieras, y un largo etcétera. Evidentemente, algunas culturas quedaron rezagadas en ese período, pues en ellas todavía el Estado funciona como castigador en nombre de la divinidad. A este período sucedió el Humanitario, que trataremos el próximo Domingo.

La Titularidad de los Apartamentos en la nueva ley de Registro Inmobiliario

La titularidad de los apartamentos queda afectada por lo que se denomina Régimen de Condominio, el cual es definido por la ley de Registro Inmobiliario como:"el derecho en virtud del
cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez son
copropietarias indivisas sobre las partes comunes." En un español mas digerible, si usted decide construir un edificio sobre un terreno, éste debe, antes que todo, estar debidamente titulado y deslindado. Bajo esas condiciones, usted procede a construir para vender o alquilar, o ambas cosas, por lo cual usted necesita que las partes individuales y con una salida independiente del edificio tengan un título individual. Llamemos a estas partes individuales con salida independiente apartamentos si son aptos para vivir, o locales comerciales si son propicios para las actividades de comercio, como es el caso de las plazas. Cada local o apartamento tendrá su propio título luego del proceso del régimen de condominios. El terreno debe tener áreas comunes destinadas a diferentes usos, porque quien vive en el tercer nivel necesita parquear el vehículo y utilizar el acceso a la vía pública. Y quien vive en el primer nivel necesita instalar su tinaco o su parábola para hacerse la vida menos aburrida. Y todos necesitan hacer uso del área de las escaleras. Y, sin mucho que averiguar, todos están instalados sobre un mismo terreno y lo que han contratado es la compra o alquiler de un apartamento o local comercial. Ahora bien, ya dijimos que el terreno sobre el cual se construyó el condominio estaba deslindado, pero al terminar el proceso cada apartamento o local tiene su propio título, y en cabeza de dichos documentos leemos: "Constancia de Venta Anotada". ¿significado? Que todos los títulos de apartamentos son Carta Constancia. Esto es así por la naturaleza especial del régimen de condominios. La ley 108-05, en su Art. 129 dice: "A partir de la promulgación y publicación de la presente ley se prohíbe la expedición de Constancias, Constancias Anotadas y/o Cartas Anotadas de los inmuebles registrados. Quedan exceptuadas de esta disposición las Constancias emitidas sobre inmuebles sometidos al régimen de condominio. La Suprema Corte de Justicia determinará el proceso de titulación de los mismos, de conformidad con lo establecido en la presente ley." Es decir, con la nueva ley de Registro Inmobiliario los títulos de apartamentos y locales sometidos al régimen de condominios continuarán siendo Constancia de Venta Anotada, o Carta Constancia, como le llamamos generalmente.¿Significa que los apartamentos necesitan ser deslindados? Por supuesto que no. El Reglamento 355-2009, sobre Regularización Parcelaria y Deslinde, Art.4, Párrafo V dice que:" No procede el deslinde ni la regularización parcelaria, cuando la Constancia Anotada sustente un derecho de propiedad sobre una unidad de condominio." Reitero, el régimen de condominio, debido a su naturaleza, produce una situación especial sobre la titularidad de los apartamentos.