Verificar el Registro de Un Pagaré Notarial

Hola a tod@s. Estamos de vuelta. Una pregunta de un lector de nuestro blog:

"como saber si un pagare notarial esta registrado".

Para los que no están familiarizados, la pregunta surge a raíz de una publicación en nuestro blog sobre las diferencias fundamentales entre un Pagaré Notarial y un Pagaré a la Orden o Simple. El pagaré Notarial debe registrarse en el Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas y mantenerse en el protocolo del notario que lo redacta. Si el pagaré notarial se encuentra a la vista, solo hace falta verificar si está el sello del Registro, el cual contiene la fecha en que se registró, así como libro y folio del asiento. Ahora bien, puede suceder por ejemplo que dicho pagaré haya sido ejecutado, en cuyo caso el pagaré original, firmado por el deudor que se obliga, está en poder del notario y la ejecución se llevó a cabo en base a una compulsa notarial. Esta última es un acta levantada por el notario, denominada la primera copia del pagaré, en la cual se hace constar que en el protocolo de tal notario existe un pagaré No..., de fecha...registrado en el Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas del Municipio de..., Provincia..., Registro No..., Libro..., Folio..., en fecha...; es decir, un pagaré notarial ejecutado no es visible, sino su compulsa, pero las menciones que contiene esta última deben ser suficientemente exactas como para que puedan ser verificadas sin mayores inconvenientes. Debe hacerse notar también, que una copia de la compulsa notarial es puesta en cabeza del acto cuando se intima al deudor al pago de lo debido; lo mismo se hace a menudo con una copia del pagaré debidamente registrado.  

UN EJEMPLO DE LA UNION EUROPEA EN LA PROTECCIÓN DEL COMERCIO Y DEL CONSUMIDOR

Miren cómo funciona la protección efectiva de los consumidores. Empecemos por decir que en algunos Estados se puede ver la especulación criminal de que por el simple rumor de que el combustible podría escasear, o el azúcar, o la harina, o lo que sea, los comerciantes forman una componenda de no vender el suministro que les queda para esperar a que llegue el próximo que, por consecuencia de la escasez, viene mas caro. El resultado es un precio desproporcionalmente inflado, alimentado por la sola especulación y la ambición de un grupo de comerciantes. Entonces, el precio así aplicado llega al consumidor. Entiéndase, tanto el suministro maliciosamente no vendido y mantenido en almacén que se compró a un precio mas módico, así como el nuevo que se compra mas caro, llegan al público a idéntico valor. Tales prácticas de comercio son un arma mortal tanto para el consumidor como para el propio comerciante, pues si bien al principio existe una ganancia desproporcionada en favor del segundo, no menos cierto es que a partir de ahí se puede crear una espiral de inflación que luego hace difícil y, en ocasiones, hasta insostenibles los costos para mantener algunos negocios operando. El agiotismo solo da chance a los mas fuertes y hábiles. Pero no intentemos explicar eso de conciencia social a ciertos comerciantes, que no lo van a comprender y podemos terminar insultados. El tema lo traigo a colación porque en días recientes la Comisión Europea multó al pago de $799 millones de euros a un grupo de aerolíneas por una infracción, a mi vista, menor de la que estamos describiendo. Sucedió que entre 1999-2006, dichas empresas acordaron los precios que iban a imponer por el trasnporte de carga. Cualquiera pensaría que estaban en su derecho, pero la Comisión Europea lo tomó como una violación a los derechos de los usuarios y a las prácticas de comercio. Este tipo de acciones violenta la libre competencia y deja indefenso al consumidor, quien al consultar varios precios se encuentra que no existe una tarifa mas favorable y debe tomar el servicio a como se lo quieran poner. Una aerolínea en particular tuvo la iniciativa de denunciar la situación y de facilitar con su información las investigaciones, por lo que pudo evitar la multa. En lo que se denomina civilización, la libre competencia no es solo un derecho, sino además una obligación. El Estado no debe solo proteger al comerciante, sino también al consumidor. Y, aunque muchos no lo entiendan, si el consumidor se siente protegido, su confianza promueve el gasto, y esa es la mejor forma de generar negocios y empleos, y de asegurar el crecimiento.     

UNA EXPERIENCIA DESAGRADABLE

Vamos a falicitar este espacio a uno de nuestros lectores quien me ha solicitado hacer pùblica una inquietud suya. Le agradecemos por anticipado tomarnos en cuenta. La presente entrada se publicarà tal cual nos la enviò el lector, sin ediciones de contenido ni de forma. El tìtulo "Una Experiencia Desagradable", tambièn fue suministrado por èl.

"La justicia dominica es injusta en lo que se refiere a la responsabilidad de los errores de las oficialias civiles al transcribir los datos en los libros.

En el 2005 deposite mi documentacion de extracto de Acta de Matrimonio con las informaciones verificadas y sin error, con la cual pude declarar a mi primer hijo.

Ayer cuando fui a buscar, en la misma oficialia (11Ava Circuns)me entregaron el acta con mi nombre alterado presentandose la situacion que uno de los libros donde se supone que mi nombre esta correcto no aparece ni en la oficialia ni en el Central... lo que sigue sera tener que hacer un proceso de rectificacion conllevando las implicaciones que esto trae.

Yo me hago varias preguntas y ojala las mismas alguien me las pudiera responder con respuestas satisfactorias o aceptables:

1 - Como un error de un escribiente, tiene mayor peso especifico que la documentacion oficial de donde se extrae los datos para el acto en si, en que se supone que es la documentacion la que sostenta lo que se transcribe en el libro de actas?

Eso da a entender que el escribiente y lo escrito en el libro de acta tienen mayor peso de importancia que la documentacion oficial con la que se sustenta la informa transcrita.


2 - Como se justifica que el contribuyente deba correr con todo lo que implica el proceso de rectificacion de acta cuando el error en un libro se puede comprobar perfectamente que no viene por los datos de la documentacion oficial, la cual el contribuyente puede verificar al momento de deposito de la misma, sino por un asunto de un error del escribiente? y mas cuando se hace una doble transcricipcion en la que uno solo tiene la oportunidad de verificar una sola?

3 - No deberia existir una forma mas justa para el tratamiento de estos casos?

4 - No existe supervicion del trabajo de estas personas al momento de bajar estas informaciones?

Nabil Benzan

Gracias"

PASOS Y TIPS PARA UN EXTRANJERO QUE DESEA ADQUIRIR INMUEBLE EN R.D.

Buenos Dias,

Mi nombre es (omitimos el nombre) y tengo la siguiente inquietud un amigo de nacionalidad haitiana que vive en Estados Unidos , desea comprar una casa en el pais , la casa que quiere comprar cuesta 1,200,000 el solo va a venir con 1,000,000,  cuales pasos debe seguir para la compra ????

Gracias anticipadas por su respuesta. 

Gracias por confiar en nuestra opinión. 

Como me imagino que usted le está brindando soporte, lo primero sería ir a la Sala de Consultas del Registro de Títulos de la provincia en la que se encuentra ubicada la propiedad para ver la situación legal del inmueble. A continuación, con una copia del Título de Propiedad y de la cédula del vendedor (propietario), solicitar certificación sobre las situación legal de dicho inmueble al Registrador de Títulos de dicha jurisdicción. Es necesario verificar que el avalúo de la propiedad está en orden. Como el inmueble cuesta solo 1.2mm, no paga Impuesto a la Vivienda Suntuaria (IVSS), pero debe decirlo el avalúo de la propiedad, que lo emite Impuestos Internos y, si desea, puede solicitar una certificación en ese sentido. Aunque no cae exactamente en la categoría de legal, debe tomar en cuenta que al ser extranjero y residir en el exterior, probablemente no tenga experiencia de crédito en el país, por lo que para el financiamiento de los RD$200,000 restantes podría necesitar un garante con ingresos y crédito suficientes en R.D. El comprobante por excelencia de los ingresos del extranjero solicitante lo es el income tax. Y para identificarse a lo largo de la transacción, al no poseer cédula de identidad necesitará de la copia de su pasaporte y presentarlo cuando se le requiera. Quizá se me escape algo, pero básicamente con lo detallado la transacción debe resultar exitosa. Suerte. 

GARANTIZAR EL DINERO QUE SE PRESTA

Una colega requiere nuestra opinión:

"Hola! esperando se encuentre bien, haré mi consulta,hay una persona que presta dinero cerca de mi casa,me pidió que le hiciera un contrato para asegurar su capital,le hice un contrato de prestamo con garantia hipotecaria,solo notarizado y quiero saber si eso está bien,soy abogada pero realmente estoy empezando a tratar de insertarme en el oficio.Por otro lado a esa misma persona un tercero le tomó 50,000 pesos prestados para pagarlo en un plazo de 14 semanas,al finalizar el plazo el deudor deberá pagarle 70,000 pesos ,que puedo hacer para garantizar esa deuda ?,ya que mi cliente presta dinero y no sé si está autorizado legalmente para hacerlo y su deudor solo tiene 2 vehiculos que no tienen traspaso solo el contrato de venta y me enteré que de no hacerse en dos meses posterior al contrato de venta se vence,ayudeme por favor,necesito asegurar el capital de mi primer cliente."

Gracias colega por tomarnos en cuenta y confiar en nuestra opinión. En cuanto a su primera inquietud, un préstamo con garantía hipotecaria está bien, solo que dar el visto bueno de un acto notarial sin estudiarlo podría ser algo arriesgado para mí, pero en sentido general es un acto válido. Solo recuerde que todo acto que genera compromisos entre las partes debe contener el consentimiento, causa lícita, objeto cierto y fecha o condiciones de término. En cuanto al préstamo, la práctica general es hacer un pagaré notarial que englobe el capital y los intereses, en este caso, los RD$70,000 y cuidarse de estipular los intereses y moras a pagar en caso de vencerse la deuda sin haber saldado el deudor. Si quiere tomar las matrículas en garantía puede también estipularlo en el pagaré y poner una oposición en Impuestos Internos. Antes existía una ley de usura que fue derogada por la Ley Monetaria y Financiera del año 2002 y no veo ningún impedimento legal para que un particular realice préstamos con intereses siempre que la inversión sea de su propio capital y que no realice actos abusivos contra su deudor. Me explico, las regulaciones van mayormente destinadas a las entidades financieras que captan dinero del público para realizar operaciones de bajo, mediano o alto riesgo, para monitorear que las inversiones del público están siendo debidamente manejadas. Para los demás casos, rige el derecho común.Otra cosa, los contratos de venta no vencen nunca pues traspasan permanentemente un derecho de propiedad, a excepción de las ventas condicionales que ya es otro tema. Lo que sí sucede es que les aplica mora si no son traspasados con tiempo. 

LEVANTAMIENTO DE UNA OPOSICIÒN DE VEHÌCULO DE MOTOR

Esta entrada fue editada para mejor comprensiòn del tema de parte de los lectores.

"CUALES SON LOS PASOS A SEGUIR PARA QUITARLE UNA OPOSICION DE VENTA A UN VEHICULO .. EN LA PAGINA DE IMPUESTO DICE QUE HAY QUE TENER UN AGUACIL Y NO SE CUANTAS COSAS MAS .. COMO HE LEIDO EN ESTA PAGINA QUE USTED TIENE EXPERIENCIA QUISIERA QUE ME DIJERA LOS PASOS A SEGUIR MUCHAS GRACIAS"

 Una oposiciòn puede ser interpuesta por diferentes vìas, por lo que si analizamos el porquè, tendremos el còmo. Si la oposiciòn fue interpuesta mediante un acto de alguacil, el acreedor debe enviar acto de alguacil para el levantamiento. Si no hay acto de alguacil envuelto, la carta de saldo notarizada y legalizada con la matrìcula original deben ser suficientes. Ademàs, debe llevar la copia de su cèdula y le cobran un cargo de algunos cien pesos.

CÓMO VERIFICAR UN TÍTULO DE PROPIEDAD

En razón de una consulta que contesté hoy por email a uno de nuestros lectores, me dí cuenta de que en ocasiones obviamos algunos temas sencillos pero que en el fondo pueden ser de gran utilidad. Cuando alguien está por comprar o por tomar en garantía de préstamo un bien inmueble, entiéndase un solar, casa, apartamento...una de las cuestiones mas importantes a tomar en cuenta es la verificación de la legalidad del inmueble que está comprando, ya que es una de las inversiones mas valiosas y a la vez cuantiosas de las que hacemos. Lo mas apropiado es tomar una copia del título de la propiedad a comprar y copia de la cédula del dueño de la propiedad, y ante el Registrador de Títulos realizar una solicitud de Certificación de Gravamen o No sobre dicho inmueble. Dicha certificación, expedida por Registro de Títulos, es la prueba por excelencia de si sobre dicha propiedad existe o no una hipoteca o una oposición, o cualquier derecho real que pueda afectarle, y si el verdadero propietario es la persona a nombre de quien está registrado el título que nos están presentando. Para los que no prefieran esperar una certificación que puede durar entre una semana hasta veinte días (esos intervalos han sido los que me han tocado a mí esperar, no sé a otra persona), usted puede ir a la Sala de Consulta del Registro de Títulos, que es el departamento en el cual se pueden verificar los títulos escaneados, y entonces chequea todos los aspectos del documento de su interés. Un consejo que les doy, aunque por lo general es algo sencillo y no hay que ser abogado para verificar dichos documentos, pero si usted no tiene mucha experiencia en el campo, la ayuda de un profesional con background en la asesoría de transacciones inmobiliarias podría ser, en algunos casos, de bastante valía. Para la mayoría de los casos no es necesario, pero si puede pagar la asesoría a un abogado con experiencia en asuntos inmobiliarios, es probable que en algún momento él pueda ver algo que no se note a simple vista y le evite una inversión mas arriesgada de lo que los ojos simples puedan ver.